État des risques et pollutions : obligations et validité pour ventes et locations immobilières

État des Risques et Pollutions (ERP) : document informatif obligatoire, il vise à renseigner l’acheteur ou le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, la sismicité, le potentiel radon et la pollution des sols qui peuvent affecter un bien. Le diagnostic doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) lors de toute transaction immobilière. Ce texte synthétise les obligations, le périmètre d’application, les contenus requis, les durées de validité et les conséquences juridiques, avec repères pratiques et exemples métiers.

Obligation d’information des acquéreurs et locataires

Depuis 2006, les vendeurs et bailleurs doivent joindre au contrat un état relatif aux risques et, selon le cas, une déclaration de sinistres indemnisés.

• Documents possibles à joindre : ERP (si la commune ou le bien est concerné) et la déclaration au titre des arrêtés CATNAT.
• Exemple métier : lors d’une vente d’un logement en zone inondable, le notaire réclame l’ERP et la liste des arrêtés de calamité pour sécuriser l’acte.

Biens soumis à l’état des risques

Un bien doit faire l’objet d’un ERP si au moins une des situations suivantes s’applique.

• Commune avec sismicité supérieure au niveau 2.
• Commune classée au niveau 3 pour le potentiel radon.
• Terrain inclus dans le périmètre d’un PPRn, PPRm ou PPRt prescrit ou approuvé.
• Terrain inscrit comme SIS (Secteur d’Information sur les Sols).

Risque radon

Le potentiel radon doit apparaître dans l’état des risques depuis le décret du 4 juin 2018.

Mise en pratique : pour une commune classée niveau 3, mentionner la zone radon sur l’ERP et joindre la cartographie correspondante.

Qui peut établir l’état des risques et pollutions

Contrairement à d’autres diagnostics, l’ERP peut être rédigé par le vendeur ou le bailleur. Pourtant, la complexité des cartographies et des références pousse à confier la tâche à un professionnel.

• Acteurs recommandés : diagnosticiens spécialisés, géomètres ou juristes en droit immobilier, notaires avertis.
• Cas réel concis : un artisan-geotechnicien a aidé un vendeur à interpréter un PPRm et à préciser les prescriptions de travaux à inscrire sur l’ERP.

Où trouver les données de référence

Les documents officiels et les cartes sont disponibles auprès des services de l’État et des collectivités locales.

• Sources à consulter : préfectures, sous-préfectures, mairies et plateformes préfectorales.
• Ressource pratique : pour guider l’établissement de l’ERP, consultez le site france-erp.fr qui recense les formulaires et cartes utiles.

Durée de validité et actualisation

La validité standard de l’ERP est de six mois, mais le calendrier varie selon le type d’acte.

• Vente/donation/partage/assurance dommages : l’ERP doit dater de moins de six mois au moment du compromis et être actualisé si la situation change entre compromis et signature définitive.
• Location : l’ERP peut avoir été réalisé dans les six mois précédant la signature du bail ; il reste valable pour toute la durée du contrat et ses reconductions sauf modification de la situation.
• Point pratique : en colocation, fournir l’ERP à chaque signataire lors de son entrée effective dans les lieux.

Contenu exigé pour qu’un état soit valide

Le formulaire officiel doit être complet et assorti de pièces annexes qui situent précisément le bien au regard des risques.

• Formulaire officiel ERP publié par le ministère en charge de la prévention des risques majeurs.
• Liste des arrêtés CATNAT reconnus sur la commune.
• Déclaration des sinistres indemnisés, datée et signée.
• Cartographies disponibles : PPR, zones radon, SIS, plans d’aléa.
• Informations complémentaires obligatoires : numéro et date de l’arrêté préfectoral imposant l’ERP, détail des PPR applicables et prescriptions de travaux éventuelles, zone sismique, inscription SIS.

Conséquences en cas de non-respect

Le vendeur ou le bailleur qui omet ou fournit un état inexact s’expose à des actions fondées sur la garantie des vices cachés.

Réparations possibles : résolution du contrat, diminution du prix, ou indemnisation. L’article 1641 du Code civil reste la base juridique utilisée par les juges.

Contrats concernés

La règle couvre un large spectre d’actes liés au transfert de droits ou à la mise à disposition d’un bien.

• Contrats de vente : promesse unilatérale, compromis, acte de vente, VEFA.
• Contrats de location : baux écrits (tous types), locations saisonnières, meublées, cession de bail, baux emphytéotiques.
• Actes civils : donations, échanges, partages successoraux.
• Construction : souscription à l’assurance dommages-ouvrage.

Contrats non concernés

Certaine situations échappent à l’obligation d’ERP.

• Construction de maison individuelle sans fourniture du terrain.
• Baux oraux (contrats non écrits).
• Séjours en établissement collectif proposant des services.
• Ventes issues de procédures judiciaires ou transferts dans le cadre de préemption, délaissement ou expropriation au bénéfice des attributaires.

Zonage sismique national

Le zonage répartit le territoire en cinq niveaux de sismicité croissante ; l’ERP doit mentionner la zone concernée.

• Zone 1 : sismicité très faible (ESRIS non obligatoire sauf présence d’un PPR).
• Zone 2 : faible.
• Zone 3 : modérée.
• Zone 4 : moyenne.
• Zone 5 : forte (Martinique et Guadeloupe notamment).

Plans de prévention des risques (PPR)

Le PPR fixe des règles d’utilisation du sol et des prescriptions de construction en fonction des aléas identifiés.

Il se compose en général d’un zonage réglementaire et d’un règlement détaillant les contraintes par zone.

Plans de prévention des risques naturels (PPRn)

Le PPRn traite des aléas naturels (inondation, mouvements de terrain, feux de forêt, etc.).

• Documents types : carte d’aléa, zonage des secteurs non constructibles ou constructibles sous conditions, et règlement imposant prescriptions techniques.
• Procédures historiques valant PPRn : plans d’exposition aux risques, plans de surfaces submersibles, périmètres relevant de l’article R111-3 du Code de l’urbanisme.

Plans de prévention des risques miniers (PPRm)

Le PPRm couvre les risques liés aux anciennes exploitations minières et aux désordres résiduels sur le sous-sol.

Depuis 2013, les risques miniers figurent explicitement sur l’imprimé ESRIS.

Plans de prévention des risques technologiques (PPRt)

Le PPRt prend en compte les effets thermiques, de surpression et toxiques potentiels d’une industrie dangereuse.

Il s’annexe au plan local d’urbanisme sous la forme d’une servitude d’urbanisme avec prescriptions pour les constructions.

PPR prescrit, approuvé, appliqué par anticipation : quelles différences ?

La procédure d’élaboration d’un PPR suit plusieurs étapes, depuis la prescription jusqu’à l’approbation.

• Prescrit : arrêté préfectoral lançant l’étude, zones encore à définir, période d’élaboration (souvent 2 à 3 ans).
• Approuvé : carte d’aléa et règlement adoptés, contraintes d’urbanisme opposables.
• Appliqué par anticipation : mesure prise avant enquête publique pour éviter de nouvelles implantations en cas de danger imminent.

Textes de référence

Références légales et réglementaires fréquemment mobilisées pour l’ERP.

• Décret du 4 juin 2018 relatif à l’information sur le potentiel radon.
• Article 1641 du Code civil sur la garantie des vices cachés.
• Loi Barnier de février 1995 encadrant la prévention des risques naturels.

Pour toute transaction, vérifiez la situation du bien auprès des services locaux et, si nécessaire, faites appel à un professionnel pour produire un ERP complet et conforme. Les erreurs ou omissions exposent le vendeur ou le bailleur à des recours basés sur la garantie des vices cachés et aux prescriptions des PPR.